Что в сделке по аренде привлечет внимание налоговиков и как подстраховаться
В статье разбираем особенности договора аренды, из-за которых договор может попасть под пристальное внимание ИФНС. В чем суть возможных претензий и как защитить компанию от миллионных доначислений, читайте далее.
Особенность 1. Взаимозависимость или аффилированность
Сделки между взаимозависимыми лицами, в том числе по передаче имущества в аренду, всегда под пристальным вниманием инспекторов. Взаимозависимость не обязательно должна быть в виде прямого участия или руководства компанией (ст. 105.1 НК). Налоговики активно ищут подтверждения косвенной взаимозависимости или аффилированности сторон сделки. К примеру, через родственные отношения, проживание по одному адресу, служебную подконтрольность. Для этого инспекторы используют данные ЗАГС, свидетельские показания, документы, например должностные инструкции, и пр. В итоге взаимозависимую сделку могут признать направленной исключительно на получение необоснованной налоговой выгоды и доначислить выгодоприобретателю налоги, а также пени и штрафы.
Меры безопасности. Не ограничивайтесь проверкой юридической взаимозависимости. Суд может признать стороны взаимозависимыми и по другим основаниям (п. 7 ст. 105.1 НК). Простая смена учредителя или директора по ЕГРЮЛ может не убедить проверяющих или суд в том, что стороны действуют независимо и самостоятельно. Обратите внимание на такие проявления: финансовая зависимость, совпадение трудовых ресурсов, первоначальное участие в составе учредителей одних и тех же лиц и т. д. Подобных пересечений в деятельности компаний стоит избегать. Что при этом еще может насторожить проверяющих.
На заметку
О чем важно помнить, если экспертизу заказали и налоговики, и компания
Интересная ситуация развивается, когда к услугам оценки стоимости аренды прибегает и инспекция, и проверяемая компания. Как правило, результаты таких заключений подготовлены в интересах каждой из сторон и прямо противоположны. Оценивать эти экспертизы, скорее всего, будет суд с учетом всех обстоятельств.
Чтобы не тратить деньги впустую, отнеситесь к выбору эксперта максимально серьезно. Суд проверит, допустил ли специалист нарушения при проведении экспертизы, которые могут повлиять на достоверность его выводов. Предоставьте эксперту все необходимые документы, возможность осмотреть имущество. Сформулируйте вопросы для эксперта так, чтобы они не выходили за рамки его познаний. Что касается экспертизы ИФНС, то обращайте внимание, соблюдают ли налоговики порядок проведения экспертизы (ст. 95 НК). Ваши права при экспертизе не должны быть как-то нарушены или ущемлены.
Особенность 2. Цена договора отличается от рыночной
Будьте готовы, что при любых признаках взаимозависимости арендатора и арендодателя налоговики сравнят цену в договорах аренды с рыночной. Привлекут внимание любые отклонения — и в сторону завышения, и в сторону занижения.
Когда цена превышает рыночную, это повод заподозрить компанию в искусственном завышении расходов при расчете налога на прибыль. Вызовет подозрение у налоговиков и низкая цена аренды. Она влияет на исчисление НДС и на размер облагаемых доходов по налогу на прибыль. В этом случае инспекторы могут доначислить налоги исходя из рыночной цены аренды.
Важная деталь
В любых сделках, в том числе по аренде, безопаснее придерживаться рыночных цен, даже если эти сделки не относятся к контролируемым.
По общему правилу рыночность цен для расчета налогов проверяют представители ФНС (ст. 105.17 НК). Инспекции могут корректировать цену в сторону рыночной при своих проверках. Но только если докажут, что хотя бы одна из сторон договора получила необоснованную налоговую выгоду (ст. 54.1 НК). Суды, в свою очередь, признают доначисления законными, когда цена сделки многократно отклоняется от рыночной (определение Верховного суда от 29.03.2018 № 303-КГ17-19327).
Как ИФНС определяет, что договорная цена не соответствует рыночному уровню. Исходя из актуальной судебной практики, проверяющие часто привлекают экспертов (ст. 95 НК) и опираются на их заключения (постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2023 по делу № А53-23767/2022, Арбитражного суда Поволжского округа от 15.03.2022 по делу № А55-4010/2021).
Налоговики наверняка сопоставят арендную плату дружественному и стороннему лицу или цену аренды и субаренды, если дружественное лицо сдает еще кому-то арендованное имущество. Если есть отклонение, оно должно быть обусловлено объективными и разумными экономическими причинами.
Меры безопасности. Когда согласовываете арендную плату, лучше придерживаться рыночного уровня цен, особенно в сделках между взаимозависимыми лицами. Такой вариант будет наиболее безопасным. Также весомым подтверждением может выступать заключение независимого эксперта.
В любом случае заранее подготовьте обоснование цены аренды. Например, низкую цену можно объяснить неудовлетворительным состоянием объекта или отсутствием спроса на него. Высокую — удобным расположением объекта, значительной площадью, состоянием, наличием допуслуг в виде уборки или охраны. Продумайте специфические условия аренды, которые могут существенно влиять на цену еще на этапе заключения договора. Тогда можно будет включить в договор соответствующие условия, например рассрочку платежа.
Многократное отклонение цены сделки от рыночного
уровня может учитываться в совокупности и взаимосвязи
с иными обстоятельствами, которые указывают
на несоответствие между оформлением сделки
и содержанием финансово-хозяйственной операции.
отделения общественных наук РАН
Еще три опасных маркера в сделках по аренде
Такие маркеры налоговики уже хорошо изучили, поэтому не стоит их игнорировать.
Дружественная компания или ИП на упрощенке. Инспекторы наверняка обратят внимание на сделку, если ваш арендатор или арендодатель применяет упрощенку. Налоговикам давно известна схема занижения доходов, когда компания на общем режиме сдает имущество по заниженной цене аффилированному арендатору на УСН, который, в свою очередь, передает объекты в субаренду уже по рыночным ценам. Для регулирования дохода и сохранения права на упрощенку может быть несколько дружественных арендаторов на УСН.
Отсутствие платы по договору аренды, наличие дебиторки и кредиторки. Такой маркер зачастую связан с предыдущим. Ведь на общем режиме и на упрощенке разные методы учета доходов и расходов. Кассовый метод при неуплате арендных платежей позволяет минимизировать налогооблагаемый доход арендодателя на УСН. При этом арендатор на общем режиме вправе включить в расходы по прибыли всю сумму начисленной стоимости аренды.
Вывод денег. Бывают противоположные ситуации, когда компания под видом уплаты арендных платежей выводит через дружественное лицо деньги, которые впоследствии обналичиваются. Иными словами, будьте готовы, что при проверке инспекторы обратят внимание не только на размер арендной платы, но и на факт ее уплаты, а также проследят цепочку движения денег. При необходимости и по личным счетам физлиц.
