У вас есть выбор, как легализовать личные доходы от аренды

Налоговая активно ведет борьбу с нелегальным бизнесом. То заглянет в социальные сети и начинает рассылать письма мастерам маникюра и производителям пирожных, то отправляется в рейды и находит самозанятых нелегалов в фотостудиях и салонах красоты. Незадекларированные доходы граждан налоговики сейчас выявляют, анализируя сведения из своих информационных баз. Используют данные других ведомств и банков. Например, могут узнать о движении средств по счетам граждан.

Если установят, что доход был, а налогоплательщик о нем не отчитался, начисляют налоги. Могут рассчитать их за три истекших года, если докажут, что все это время гражданин получал доход. К налогам еще прибавят штраф — 20 процентов от неуплаченной суммы (ст. 122 НК), а также оштрафуют на 1000 руб. за непредставление налоговой декларации (ст. 119 НК).

Есть повод задуматься о легализации своих доходов и решить стать бизнесменом или хотя бы самозанятым. Но может быть, проще сдавать каждый год декларацию и платить 13 процентов от полученного дохода?

Какой вариант выгоднее, смотрите ниже. Для примера возьмем самый распространенный случай — сдачу в наем жилья. Налоговики время от времени проводят информационные компании, запугивая арендодателей и призывая их легализовать свой доход. Возможностей узнать о том, что у гражданина есть имущество, на котором он может заработать, у налоговиков достаточно. Во-первых, есть данные из Росреестра о количестве квартир у налогоплательщика. Во-вторых, информацию о проживающих по чужим квартирам гражданах налоговой может сообщить полиция. Бывает, что информация приходит и от «неравнодушных» соседей.

Сдавать декларацию и платить НДФЛ

Предположим, что в собственности три двухкомнатные квартиры в Москве. Две из них сдаются в аренду. Плату жильцы ежемесячно переводят владельцу на карту. Цена аренды — 40 000 руб. в месяц. Ежегодно собственник получает 960 000 руб. (40 000 ₽ × 2 × 12 мес.). С этой суммы он должен заплатить 124 800 руб. налогов в год (960 000 ₽ × 13%).

Сообщить о своих доходах собственник обязан не позднее 30 апреля, следующего за годом получения дохода. Если опоздать с подачей декларации, могут оштрафовать минимум на 1000 руб. Заплатить налоги надо будет не позднее 15 июля.

Стать предпринимателем на упрощенке

Чтобы не платить с дохода от аренды НДФЛ в размере 13 процентов, можно стать предпринимателем на упрощенном режиме с объектом «доходы» и платить государству всего 6 процентов. Получится, что в бюджет перечислите в два с половиной раза меньше налога, чем в случае с НДФЛ, — 57 600 руб. (960 000 ₽ × 6%).

Но у предпринимателя кроме налогов есть и другие обязательные платежи. Каждый год он должен платить страховые взносы в фиксированном размере. За 2020 год их сумма составит 40 874 руб. (32 448 руб. в ПФР и 8426 руб. в ФСС). Взносы будут больше, если доход предпринимателя за год будет больше 300 000 руб. 1 процент с дохода, который превысит этот лимит, нужно будет заплатить в ПФР.

Но даже заплатив все взносы, предприниматель потратит значительно меньше, чем обычный гражданин. На сумму взносов он вправе уменьшить сумму налога (п. 3.1 ст. 346.21 НК).

В примере с двумя квартирами и доходом в 960 000 руб. в бюджет надо будет перечислить 10 126 руб. налога. Именно столько останется после того, как из суммы налога (57 600 руб.) предприниматель вычтет фиксированные взносы (40 874 руб.) и 1 процент от суммы сверх лимита (6600 руб.).

Взять патент

Предприниматели могут использовать и другой режим налогообложения. Платить налоги за сдачу квартиры в аренду по патентной системе налогообложения. Стоимость патента зависит от количества объектов имущества, их местонахождения и площади. Рассчитать стоимость патента поможет калькулятор на сайте patent.nalog.ru.

Для нашего примера представим, что обе двухкомнатные квартиры расположены в Восточном административном округе. Площадь квартиры в Новогирееве — 65 кв. м, а площадь другой, расположенной в Перове, — 45 кв. м. Калькулятор рассчитает стоимость по каждой квартире отдельно, применив ставку 6 процентов.

Площадь квартир разная, поэтому стоимость патента тоже будет разной. Для квартир до 50 кв. м в Восточном административном округе Москвы потенциально возможный к получению годовой доход равен 210 000 руб. (п. 19 ст. 1 Закона г. Москвы от 31.10.2012 № 53). Если же площадь жилого помещения больше 50 кв. м, то размер потенциального дохода составит 420 000 руб. Получается, что за патент на один год надо заплатить 37 800 руб. (210 000 ₽ × 6%) + (420 000 ₽ × 6%).

Предприниматель на патенте не вправе уменьшать налог на взносы. Поэтому общая сумма расходов составит 85 274 руб. Это больше, чем на упрощенке со ставкой 6 процентов.

Уйти в самозанятые

Чтобы не платить НДФЛ за сдачу в аренду жилья, можно зарегистрироваться в качестве самозанятого и выплачивать налог на профессиональный доход (НПД). Сейчас зарегистрировать себя в этом статусе могут жители Москвы, Санкт-Петербурга и еще 21 региона (ст. 1 Федерального закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

Если жилье сдавать в аренду «физику», в бюджет надо перечислить 4 процента от полученного дохода. Если площадь у самозанятого арендует компания или предприниматель, придется заплатить 6 процентов.

Получается, если две квартиры из нашего примера сдавать обычным семьям, сумма налога составит 38 400 руб. (960 000 ₽ × 4%). Если арендовать помещение будет компания — заплатите так же, как на упрощенке, — 57 600 руб. (960 000 ₽ × 6%).

Платить взносы в фонды, как это делают предприниматели, самозанятым не надо (п. 11 ст. 2 Закона № 422-ФЗ). Они также не должны сами считать налоги и сдавать отчеты. Декларацию плательщики налога на профессиональный доход не заполняют. О суммах, которые получают от клиентов, сообщают через специальное приложение «Мой налог».

Сдавать в аренду самозанятые могут только жилые помещения (письмо Минфина от 27.12.2019 № 03-11-11/102607). Поэтому владельцам нежилых квадратных метров, чтобы легально получать доход, безопаснее стать предпринимателем.

Плюсы и минусы каждого способа легализации доходов

	Платить НДФЛ
		не нужно платить страховые взносы
		придется отдавать 13 процентов с дохода от аренды
		нужно сдавать декларацию
	Открыть свой бизнес
		понадобится платить 6 процентов с доходов от аренды
		можно уменьшить налог на страховые взносы, если выбрать упрощенку
		придется платить страховые взносы в фиксированном размере
		нельзя уменьшить налог на страховые взносы, если выбрать патент
	Стать самозанятым
		нужно платить всего 4 или 6 процентов с доходов от аренды
		не придется платить страховые взносы
		нельзя применять при сдаче в аренду нежилых помещений