Как получить отсрочку и уменьшить платежи по аренде в период пандемии

Договаривайтесь с арендодателем, чтобы он временно заморозил арендные платежи или уменьшил их. Нормативные акты, которые позволяют это сделать, уже приняты. Компаниям, которые относятся к наиболее пострадавшим отраслям, льготы предоставят в обязательном порядке.

Кому и когда можно обратиться за отсрочкой

Важная деталь

Тем, кто снимает жилые помещения, отсрочку не предоставят.

Стало понятно, при каких условиях и на какой срок компаниям предоставят отсрочку по аренде. Правила установило Правительство (постановление от 03.04.2020 № 439).

Требовать заморозки платежей вправе арендаторы, которые работают в отраслях, наиболее пострадавших от распространения новой коронавирусной инфекции (постановления Правительства от 03.04.2020 № 434, от 10.04.2020 № 479). Перечень — в шпаргалке справа. Не важно, находится арендуемый объект в государственной, муниципальной или частной собственности. Исключение составили жилые помещения. Их наниматели не получили права на отсрочку.

Еще одно условие: договор аренды заключили до того, как региональные власти ввели на своей территории режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ст. 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ).

Если по договору в арендную плату включены коммунальные платежи или расходы на содержание имущества, то на них отсрочку не предоставят. Это правило не действует, если арендодателя освободили от уплаты таких услуг на период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

На какой период просить отсрочку и как потом платить

Пока действует режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, отсрочку по уплате аренды собственники недвижимости обязаны предоставить в полном объеме. Со дня отмены режима и до 1 октября 2020 года можно будет перечислять арендодателю только половину от арендной платы.

Долги необходимо будет погашать с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года. При этом арендатор вправе платить не чаще одного раза в месяц равными суммами, каждая из которых не превышает половину ежемесячной платы по договору аренды. Включите это условие в допсоглашение с арендодателем (подп. «а» п. 3 Требований, утв. постановлением Правительства от 03.04.2020 № 439).

По соглашению сторон отсрочка может предоставляться и на других условиях, но они не должны ухудшать положение арендатора. Арендодатель не вправе отказаться от заключения соглашения по новым правилам (ст. 421, 445 ГК).

Пример 1. Расчет арендной платы в 2021—2022 годах с учетом долга

Арендатор в связи с отсрочкой может не платить арендодателю в ближайшие месяцы. При этом долг копится. Если карантин продлится два месяца, то арендатор не платит аренду за апрель и май, а с июня по сентябрь заплатит по 50 процентов от ставки аренды.

Допустим, что до карантина компания платила аренду — 100 000 руб. в месяц. Это значит, что за полгода она накопит долг перед арендодателем в 400 000 руб. (100 000 ₽ × 2 мес. + 50 000 ₽ × 4 мес.). Начиная с января 2021 года арендатор будет отдавать долг равными долями в течение двух лет по 16 666 руб. в месяц (400 000 ₽ : 24 мес.).

Шпаргалка

Перечень отраслей, наиболее пострадавших от пандемии

Авиа- и автоперевозки, деятельность аэропортов	Общественное питание
Организация досуга и развлечений	Деятельность по организации конференций и выставок
Дополнительное образование и негосударственные образовательные учреждения	Турбизнес
Физкультурно-оздоровительная деятельность и спорт	Бытовые услуги: химчистка, ремонт компьютеров, салоны красоты
Гостиничный бизнес	Кинотеатры и стоматологическая практика

Какими документами оформить отсрочку

По новым правилам арендодатели обязаны подписывать с арендаторами допсоглашения об отсрочке оплаты аренды за 2020 год (ч. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ). Документ арендодатель обязан подписать в течение 30 дней после того, как к нему обратились с просьбой.

Перед тем как просить отсрочку или уменьшение размера аренды, поясните собственнику недвижимости, что арендные каникулы выгодны обеим сторонам сделки. Для арендатора это способ сберечь собственные ресурсы. Для арендодателя — возможность сохранить арендатора и получить хоть какие-то деньги.

Заключите дополнительное соглашение в той же форме, что и основной договор (п. 1 ст. 452, ст. 609, 651 ГК). Определите в соглашении, каким образом планируете погасить задолженность: равными долями на протяжении периода или в конкретную дату. В тексте сошлитесь на основной договор и пропишите новые условия по сроку оплаты.

Пример 2. Формулировка об отсрочке оплаты для допсоглашения с арендодателем

Арендная плата в размере 100 000 руб. по договору аренды от 02.03.2020 № 17 за апрель, май, июнь, июль, август, сентябрь вносится арендатором в период с 1 января 2021 года до 1 января 2023 года равными долями без начисления санкций. Со дня отмены действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации арендная плата вносится в размере 50 процентов до 1 октября 2020 года.

Важная деталь

Отсрочка не означает освобождение от арендной платы. Это лишь перенос выплат на более поздний срок.

В соглашении также пропишите, что штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами, пени в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации не применяются в связи с отсрочкой (подп. «в» п. 3 Требований, утв. постановлением Правительства от 03.04.2020 № 439). Также арендодатели не вправе устанавливать дополнительные платежи на этот период.

Как изменить условие об арендной плате

Арендатор вправе требовать уменьшить размер оплаты за 2020 год, если помещениями из-за ограничений властей в связи с пандемией пользоваться невозможно (ч. 3 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). Изменить договор в этой части можно только по соглашению сторон. По закону арендодатель это делать не обязан. Но поясните: если он не пойдет вам навстречу, не исключено, что вы вообще перестанете платить, пока дело не рассмотрит суд и не определит, какое снижение и на какой срок законно и справедливо.

Направьте арендодателю письмо об изменении условий договора. Образец 1 — ниже. Если арендодатель согласен пересмотреть размер платы за аренду, составьте допсоглашение к основному договору. Образец 2. Оформите его в той же форме, что и договор аренды. Подать документы на регистрацию в Росреестр можно через МФЦ, в электронном виде через сайт Росреестра. Еще один вариант — отправить документы почтой. Но потребуется распечатать заявление с сайта Росреестра, а подписи сторон в заявлении и допсоглашении удостоверить у нотариуса.

Арендную плату по договорам, которые заключили до введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, в 2020 году можно пересматривать неограниченное количество раз (ч. 2 ст. 19 Закона № 98-ФЗ). После того как эпидемия закончится и дополнительные меры поддержки снимут, стороны по-прежнему смогут менять размер арендной платы не чаще одного раза в год. Но только в том случае, если договором не предусмотрен другой порядок (п. 3 ст. 614 ГК).