Как компании учесть обеспечительный платеж при аренде госимущества

Условимся, что две компании — одна на упрощенке с объектом «доходы минус расходы», а другая на общей системе — заключили договоры аренды с Департаментом имущества Москвы на 10 лет. По условиям договора в первый месяц аренды компания перечисляет обеспечительный платеж в счет арендной платы за последние пять месяцев. Рассмотрим, как это отразить в учете.

Обеспечительный платеж — это способ уменьшить риски того, что компания не исполнит обязательства. Если такое условие есть в договоре, то одна сторона передает другой заранее оговоренную сумму денег. В будущем ее можно будет зачесть в счет оплаты последних пяти месяцев аренды (п. 1 ст. 381.1 ГК). Исходя из условий договора, такой платеж необходимо учитывать как аванс за аренду. Далее все цифры приведены условно. Допустим, что компания перечисляет департаменту в качестве обеспечительного платежа 7 200 000 руб. В статье не рассматриваем текущие платежи за аренду, при выплате которых компании на УСН и общей системе выступают налоговым агентом по НДС.

НДС. Компании арендуют помещения, находящиеся в городской собственности, у Департамента имущества Москвы. Следовательно, и организация, применяющая УСН, и организация на ОСНО обязаны исчислить, удержать из доходов, перечисляемых арендодателю, и уплатить в бюджет НДС в качестве налогового агента. При этом налоговую базу надо определять как сумму арендной платы с учетом НДС (п. 2, 5 ст. 346.11, п. 3 ст. 161, п. 4 ст. 173 НК, письмо Минфина от 13.05.2009 № 03-07-11/135). В данном случае НДС удерживают со всей суммы обеспечительного платежа в момент его перечисления Департаменту имущества. При этом применяют ставку 20/120 (п. 4 ст. 164 НК).

Компания составляет агентский счет-фактуру не позднее пяти календарных дней со дня перечисления обеспечительного платежа (п. 5, 6 ст. 169, п. 3 ст. 168 НК, письмо ФНС от 12.08.2009 № ШС-22-3/634). Этот счет-фактуру регистрируют в книге продаж (п. 3, 15 Правил ведения книги продаж, утв. постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137).

Удержанный НДС компания перечисляет по своему местонахождению в общий срок — не позднее 25-го числа каждого из трех месяцев, следующих за кварталом, в котором она удержала налог из обеспечительного платежа (ст. 163, п. 1, 3 ст. 174 НК). НДС отражают в декларации по итогам квартала, в котором удержали налог. Срок сдачи — не позднее 25-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом (ст. 163, п. 5 ст. 174, п. 2 ст. 346.11 НК).

НДС, который компания на УСН удержала как налоговый агент, она не принимает к вычету. Она не относится к плательщикам этого налога. Значит, не имеет права на вычет (п. 2, 3 ст. 171, п. 2 ст. 346.11 НК). Если вы применяете УСН с объектом «доходы минус расходы», то входной НДС можете учесть в расходах (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК). Но не сразу, а позже, когда обеспечительный платеж будете засчитывать в последние пять месяцев аренды.

А вот организация на общей системе принимает к вычету НДС, который она заплатила с обеспечительного платежа как налоговый агент. Но право на вычет у нее возникнет позже — на последнее число каждого из пяти последних месяцев аренды, в которых обеспечительный платеж пойдет в зачет арендной платы. Ведь одно из обязательных условий для вычета — принятие аренды на учет (п. 3 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК, письмо ФНС от 12.08.2009 № ШС-22-3/634). Для этого счет-фактуру, который ранее компания составила как налоговый агент, она зарегистрирует в книге покупок (п. 23 Правил ведения книги покупок, утв. постановлением Правительства № 1137).

Налог по упрощенке. Компания на УСН не признает обеспечительный платеж в расходах в момент оплаты Департаменту имущества. Ведь исходя из условий договора, это аванс за аренду (п. 2 ст. 346.17 НК, письмо Минфина от 12.12.2008 № 03-11-04/2/195).

Арендные платежи за помещение учитывайте в расходах ежемесячно (подп. 4 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.17 НК). А вот обеспечительный платеж можно учесть только в последних пяти месяцах аренды, в счет арендной платы за которые зачитывают обеспечительный платеж.

В расходах можно учесть и НДС, удержанный с дохода арендодателя.

Налог на прибыль. Компания на общей системе не признает обеспечительный платеж расходом в момент оплаты. Ведь это аванс за последние пять месяцев аренды (п. 14 ст. 270 НК). В расходах обеспечительный платеж такая организация отразит на последнее число каждого из пяти последних месяцев аренды, в счет арендной платы за которые зачтет обеспечительный платеж (подп. 3 п. 7 ст. 272 НК).

Бухучет. При перечислении обеспечительного платежа в бухучете расходы не признают. Эту сумму отражают в дебиторской задолженности (п. 3, 16 ПБУ 10/99). Платеж учитывают на отдельном аналитическом счете, открытом к счету учета расчетов с арендодателем (например, к счету 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами»). Одновременно обеспечительный платеж отражают также на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные».

При удержании НДС с доходов арендодателя делают запись по дебету счета 76 субсчет «Обеспечительный платеж» в корреспонденции с кредитом счета 68 субсчет «Расчеты по НДС». На дату перечисления обеспечительного платежа арендодателю делают такие записи:

На каждую из дат уплаты НДС в бюджет не позднее 25-го числа каждого из трех месяцев, следующих за кварталом перечисления обеспечительного платежа, сделайте такую проводку:

Компания на упрощенке на дату зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы на последнее число каждого из пяти последних месяцев аренды сделает следующие проводки:

Для компании, которая применяет общую систему, проводки другие. На дату зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы, то есть на последнее число каждого из пяти последних месяцев аренды, бухгалтер сделает такие записи: