Аренда стала обузой: как без последствий отказаться от договора

Когда можно отказаться от ненужной аренды

Из-за сложной финансовой ситуации арендаторы перестают справляться со своими обязательствами. Но не знают, что делать, — часто в договорах об аренде не прописаны условия о праве на односторонний отказ, нет и других оснований, по которым можно разорвать контракт досрочно. Разберем на судебной практике, когда компания сможет отказаться от аренды, а когда нет.

Повод. Значительное падение доходов можно считать веским обоснованием для того, чтобы отказаться от аренды. Так Верховный суд рассудил спор о падении прибыли торговой компании в период карантина (определение от 23.12.2021 № 305-ЭС21-12558).

Арендатор торгового центра просил суд расторгнуть договор, ссылался на то, что уровень продаж его магазина резко упал из-за режима самоизоляции. Верховный суд не удовлетворил требования арендатора, но дал пояснения, при каких условиях он бы принял другое решение. Суд сказал, что если в договоре нет специальных условий, от аренды можно отказаться, если существенно изменились обстоятельства (ст. 451 ГК). Недостаточно того, чтобы выручка за последний месяц упала на 20—30 процентов. Чтобы отказаться от договора из-за убытков, последствия должны быть значительными. И они должны были произойти не по вашей вине.

Как обосновать. Докажите, что у вас серьезные финансовые проблемы. Принесите в суд бухгалтерскую отчетность. По возможности покажите в динамике, что выручка сократилась, рентабельность продаж упала. Чем дольше длится кризис компании, тем больше шансов, что суд расторгнет договор. Возможно, вам доступны новые налоговые отсрочки и льготные кредиты: проверьте.

Второй момент. Объясните суду, что такие убытки возникли не по вашей вине. Например, существенно сократился поток покупателей в торговый центр, потому что компании, которые раньше создавали основной трафик, ушли с российского рынка. Аренда в таком ТЦ приносит только убыток. Не будет лишним, если принесете в суд убыточную отчетность других компаний, у которых есть магазины в этом же или ближайшем ТЦ.

Постарайтесь доказать, что компания всеми силами старалась остаться на плаву. Сокращала издержки, оптимизировала деятельность, меняла процессы. Но все эти меры не помогли, компания постепенно идет к банкротству.

Когда не получится. Суды не признают существенным изменением обстоятельств:

— повышение курса валюты по отношению к рублю (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.12.2019 № Ф07-15862/2019);

— закрытие торговой точки, филиала или подразделения банка (постановления арбитражных судов Уральского округа от 12.02.2020 № Ф09-358/20, Поволжского округа от 07.09.2018 № Ф06-36473/2018, от 23.08.2018 № Ф06-36142/2018);

— увеличение арендной платы за публичные земельные участки (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 12.09.2019 № Ф01-4141/2019).

Что изменить в договоре

Судьи, как правило, отказываются расторгать договор аренды по форс-мажорным обстоятельствам. Поэтому нужно включать в договор условия, которые дают арендатору право на односторонний отказ.

Не пишите «договор может быть досрочно расторгнут сторонами». Проиграете спор с арендодателем, если дело дойдет до суда. Верховный суд поясняет, что такой пункт договора говорит лишь о возможности договориться с арендодателем о расторжении. Он не дает арендатору право на односторонний отказ (определение ВС от 21.08.2015 № 310-ЭС15-4004).

В договоре должно быть четко сказано, что арендатор в любой момент имеет право отказаться от аренды в одностороннем порядке. Суды признают законность такого условия (определение ВС от 19.12.2017 № 305-ЭС17-19972). Можете использовать формулировку из примера 1.

Если не получится включить такое условие, зафиксируйте в договоре пункт, при котором можете отказаться от аренды, если у компании финансовые трудности.

Старайтесь детально указать ситуации, при наступлении которых потребность в аренде у вашей компании исчезнет. К примеру, основные посетители вашей столовой — пассажиры ближайшего метро. Если метро работать не будет, компания понесет большие убытки.

Допустим, вы арендуете помещение под филиал. Позаботьтесь о пункте в договоре, который позволит отказаться от аренды, если придется закрыть филиал.

Вправе ли арендодатель потребовать штраф

В договорах часто встречаются условия о штрафе за односторонний отказ от аренды. Но законность таких санкций спорна. Одни судьи считают, что штрафы законны, другие — наоборот.

К Дню Главбуха

«Главный бухгалтер — это как важный пазл в картине всей компании. Без грамотного специалиста сложно вести финансовые дела предприятия и правильно организовать учет» (Екатерина Бугорская, главный бухгалтер ЧОУ ДО Школа иностранных языков «Полиглот»).

Верховный суд разъясняет, что штрафовать можно только за нарушение обязательства (определение от 09.06.2016 № 305-ЭС16-5635). Если стороны предусмотрели в договоре право на односторонний отказ, а одна из сторон им воспользовалась, то нарушения нет. Поэтому штраф за односторонний отказ от аренды незаконен.

Пункт договора, который обязывает арендатора оплатить весь оставшийся срок аренды за односторонний отказ, также недействителен. Ведь если следовать логике этого условия, арендатор будет платить за имущество, но не сможет им пользоваться. Судьи считают, что такой пункт нарушает баланс интересов сторон (постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.11.2018 № Ф05-19146/2018).

Тем не менее постарайтесь убедить арендодателя исключить из договора штраф за отказ от аренды, пока дело не дошло до суда. Ведь есть и вторая позиция судов. Так, некоторые судьи уверены, что стороны договора могут сами решать, при каких условиях он будет расторгнут. В том числе предусмотреть сумму компенсации, которую нужно выплатить при одностороннем отказе от договора (п. 4 Обзора судебной практики ВС № 1 (2016), утв. Президиумом ВС 13.04.2016, определения ВС от 13.12.2017 № 302-ЭС17-18681, от 02.06.2017 № 305-ЭС16-10194).