Два изменения по учету аренды: как теперь быть с НДС и переоценкой

Изменение 1: арендные платежи учитывайте без НДС

В чем изменение. НДС — это не часть платежа по аренде. Причем как для арендодателя, так и для арендатора. В договоре аренды налог обычно указывают отдельной суммой. Например, делают такую запись: «Размер ежемесячного арендного платежа составляет 12 000 руб., в том числе НДС — 2000 руб.» По новым правилам налог всегда нужно вычитать из платежа по аренде, а уже потом принимать арендную плату к бухучету. Налог же вы будете отражать по обычным правилам, используя счет 19 «НДС по приобретенным ценностям».

С чем связано. Раньше в ФСБУ было сказано, что из арендного платежа нужно вычитать НДС, который компания возмещает из бюджета (п. 7 ФСБУ 25/2018). Эта норма путала бухгалтеров. Кроме того, она не до конца соответствовала статьям 614 ГК и 168 НК.

В пункте 2 статьи 614 ГК есть список, из чего должна складываться арендная плата. НДС в этот список не входит. Не важно, какой — возмещаемый или невозмещаемый. А из статьи 168 НК следует, что продавец предъявляет покупателю НДС сверх стоимости, на которую договорились стороны. Логично предположить, что в случае с арендой налог — это отдельная сумма, которая не должна увеличивать ежемесячный платеж арендатора.

Чиновники из Минфина решили устранить путаницу. Поэтому теперь пункт 7 ФСБУ 25/2018 предписывает вычитать из арендной платы любую сумму НДС.

НДС как для арендодателя, так и для арендатора — это налоговое обязательство. С арендной платой оно связано косвенно, как и, например, коммунальные платежи. Ранее чиновники уже разъясняли, что НДС учитывать в составе арендных платежей не нужно. Не важно, возмещаемый или невозмещаемый (письмо Минфина от 18.01.2022 № 07-04-09/2185). Но это было на уровне рекомендации. Теперь же это четко следует из ФСБУ.

Как применять новое правило. Ориентируйтесь на сумму арендных платежей за минусом НДС. Например, если арендная плата в месяц составляет 12 000 руб., в том числе НДС, то за минусом налога она составит 10 000 руб. (12 000 ₽ – (12 000 ₽ × 20/120)). Если вы арендатор, который работает по правилам ФСБУ 25/2018, то именно сумму в 10 000 руб. нужно взять для расчета права пользования активом и обязательства по аренде. Как их рассчитать с помощью Excel и какие проводки сделать.

Изменение 2: арендатор может не переоценивать право пользования активом

В чем изменение. Компании делают переоценку основных средств, чтобы приблизить их стоимость к реальным рыночным ценам. Обычно переоценивают активы целыми группами: автомобили, офисное оборудование и т. д. В эти группы могут входить и арендованные активы. По арендованным основным средствам ФСБУ ранее предписывал параллельно делать еще и переоценку права пользования активом (п. 16 ФСБУ 25/2018).

Теперь арендатор вправе сам решить, нужна ему процедура переоценки ППА или нет. Если экономического смысла в ней нет, можно ограничиться только переоценкой основных средств.

С чем связано изменение. ФСБУ не оставлял арендаторам выбора. Любая переоценка арендованных основных средств неизбежно должна была приводить к переоценке права пользования активом. Процесс требует от бухгалтера дополнительных усилий и времени, а еще он дорогостоящий. Но не всем он необходим.

Например, переоценку имеет смысл сделать, если арендодатель закрепил такое условие в договоре аренды. Или, к примеру, предполагается, что арендованный объект в скором времени перейдет в собственность арендатора. При этом арендатор предполагает, что балансовая стоимость ППА существенно ниже справедливой стоимости, которой можно достичь после переоценки.

Еще за счет переоценки ППА можно увеличить стоимость чистых активов, собственного капитала, валюты баланса. В глазах контрагентов компания с высокими балансовыми показателями может выглядеть более стабильной и благонадежной.

В переоценке ППА нет смысла, если затраты на процедуру превышают экономический эффект, который получит арендатор.

Как применять новое правило. Чиновники дали компаниям больше свободы в учете аренды. Если вы арендатор, сами решайте, как воспользоваться этим послаблением. А ниже найдете пример, который покажет, как работает новое правило на практике.